“扩张是企业生命的本质,无论是逆境还是顺境都要不断去突破。”雅诗阁中国董事总经理陈志商在近期的媒体见面会上坚定强调。对此,这位服务式公寓职业玩家要打什么牌,又将为后疫情时代中国住房租赁业带来怎样的新变局?
加码长租公寓市场成为雅诗阁扩张计划的核心之一。“在中国服务式公寓的十年发展过程中,早期品牌并不多,但现在正成为一个风口,将有更多企业进入,竞争这块大蛋糕。我们未来会重点关注长租公寓及其投资。”陈志商郑重官宣。
定制品牌 重仓长租公寓市场
于在华业务掌舵人正式战略官宣之前,在雅诗阁进入中国的全球化品牌(雅诗阁、盛捷、馨乐庭、lyf、奥克伍德、达美庭)之外,早在2020年,雅诗阁已经开始着手中端公寓市场探索,并定制了两个适应本土的品牌——雅遇长租公寓及其升级产品雅院服务公寓。
据迈点研究院数据显示,2021年中国长租公寓租房群体年龄结构集中于20-39岁,且20-29岁的占比超过50%。较之2020年,2021年30-39岁租房群体占比提升了3%。伴随中国租住生活方式的形成,年轻人买房欲望降低,租房年限延长。迎合中国消费市场需求,雅遇主要服务于当下对住宿环境有着更高要求的白领、归国留学生和其他都市人群。而雅院作为雅遇的升级产品,兼容长短住,目标客群聚焦为小型家庭住客,为之提供舒适、便捷、高性价比的服务公寓居住体验。
“目前雅遇主要以轻资产管理输出的模式在发展。”陈志商介绍。
杭州和达雅遇长租公寓(下沙)
雅遇项目通常选址核心城市中人群聚集之地,为住客提供交通便利的生活。在房型规划上多以单房公寓为主,搭配少量套房以满足住客不同的租房需求。每个项目都配套公共设施,其中包含联合客厅及办公区、共享厨房、健身角、自助洗衣房等,满足日常品质生活所需。基于目前年轻人对于宠物的喜爱,雅遇还特别设计了宠物角,并为养宠住客开辟专用楼层及专用电梯,给到最大的居住自由度。
此外,依托于微信小程序,雅遇实现了科技化的配建和强大的后勤支持。在这里,住客拥有的不仅是租来的房子,更是品质生活。
上海雅遇长租公寓(外高桥)项目效果图
经过2年的发展,雅遇已在上海、杭州、成都、无锡、西安运营及储备9个项目,逾3300套单元;雅院则在苏州、重庆、深圳布局3个项目,首家品牌物业预计于明年开业。据悉,雅遇的装配式内装工期将比传统装修工期缩短30%,可以实现快速复制。
疫情期间,2年拿下12个项目对于新品牌而言是一份不错的成绩单。这充分说明了中国中端公寓市场对于两个新品牌的期待。这背后是中国市场对于雅诗阁综合实力的认可。
雅诗阁中国布局
作为凯德投资旗下全资子公司,雅诗阁已经在全球40多个国家的200多个城市拥有超过900家物业,整体规模超过15.3万套(包含在建)。在中国市场,雅诗阁也已深耕了24年,并在41个城市拥有超过200家物业,市场规模达到4.4万套(包含在建)。
“在今年前三个季度,雅诗阁旗下物业在华的长住收入持续增长,收益占比达到67%。”陈志商透露。从品牌规模、会员数量、品牌知名度和美誉度上来说,经过多年深耕,雅诗阁成为领跑者,沉淀了良好的品牌资产,并锻造了长住市场的运营优势。
将既有优势复制到更为广阔的长租公寓市场,对于雅诗阁来说并非难事,却正是国内长租公寓迫切需要的。
回顾国内长租公寓的发展历程,在很长一段时间内,行业因过于追求规模扩张而忽略了精细化运营的“内功”修炼,这种失衡与外部客观因素相结合,导致了行业一度受挫。近两年经过洗牌与重构,行业新格局渐渐成型,赛道对于长租公寓的要求更高,对各品牌来说,从哪些维度提升精细化运营水准,如何保持规模与运营的平衡,都成了重要课题。
这个层面上,雅诗阁在国际市场已经成功运营许多长租公寓和学生公寓项目,积累了成熟经验。而雅诗阁在华的布局围绕五大核心城市群展开,通过聚合集群力量,实现新老物业之间相互扶持,扩大品牌认知优势的同时实现成本管控。迄今为止,在同城布局近10家物业的城市已达11座。
对比目前在国内长租市场拥有一席之地的各大本土公寓品牌,雅诗阁的宽度与深度,将成为其参与竞争的重要优势。正如陈志商所说:“我们能为中国长租公寓市场带来很多值得借鉴的专业化成熟经验,助力资产增值。”这正好符合国家盘活存量资产的政策需求。
综上,轻资产模式发展过程中,在旅宿管理层面有着深厚积淀的雅诗阁拥有先天优势。重仓长租公寓市场,雅诗阁不仅能获得更多资产项目运营管理的收益,拥有稳定的现金流,还能突破服务式公寓的局限,获得市场布局及规模的有效拓展。
全链条资管能力,做厚价值
在中国房地产这一轮的深度调整中,雅诗阁对于长租公寓市场的重仓不是个例。据仲量联行统计,2022年前三季度,上海大宗交易涉及长租公寓的数量较往年增势明显。除了本土企业,更有外资投资机构以投资增值型存量资产为主,普遍收购办公及酒店类资产,并计划改建为长租公寓投入市场。
毫无疑问,中国住房租赁市场将热闹非凡,群雄逐鹿。届时,住房租赁市场各参与主体比拼的已经不是某一阶段的租金收益,而是全链条综合实力。迎合这种投资趋势变化,住房租赁企业必须为业主投资人呈现健康的投资模型和发展预期。这个层面上,依托凯德多项信托及私募,雅诗阁也在重资产模式方面积极尝试,获得先发优势。
“我们的优势在于轻重并举。”陈志商分析,“从资产类型来说,未来在中国会看到更多的租赁住房投资。我们正积极对接国企,进入R4地块投资,通过我们优秀的基金组织能力和物业运营能力,进行资产有效盘活。”依托上级公司——凯德投资的“投-融-建-管-退 ”全链条资管能力,作为旅宿管理业务单元的雅诗阁能在“投融端”拥有更丰富的基金和资本资源,在“建”模块具备深厚的产品规划设计能力,而“管”正是雅诗阁的看家本领,在“退”层面,也在国际市场积累了丰富的项目经验。
凯德投资旗下业务
